7월 6일 국내 리츠(Reits)를 대표하는 신한알파리츠를 매수했다. 아직 집을 살 수 있는 상황이 되지 않는 나에게 임대수익을 노릴 수 있는 대안이다. 직접 부동산에 투자하는 것과 같은 원리다. 단지 차이는 법인이 대출을 내서 부동산을 매수한 것이고 내가 직접 관리하지 않아도 된다는 장점이 있다.
이렇게 탄생한 신한알파리츠는 지금 3개의 부동산을 소유하고 있다. 이런 리츠 기업을 오늘 10주를 매수했다.
신한알파리츠 10주
신한알파리츠는 어떤 부동산을 소유하고 있는지 얼마를 버는지 부동산 대출은 얼마를 끼고 있는지 등등을 살펴보자.
주가
7월 8일 종가 기준 6,420원
처음 공모가는 5,000원이었다. 9,400원 정도 가까이 찍고 내려오는 추세다. 과연 어느 정도의 주가가 합당한 금액인지 간단히 라도 계산해보아야 한다.
마지막 결론에서 내가 생각하는 매수 해도 나쁘지 않은 주가를 계산해보자.
신한알파리츠는 어떤 기업일까?
신한금융지주의 자회사인 신한리츠운용(주)에서 운용하는 투자부동산 회사로 2018년 8월에 상장되었다. 신한알파리츠는 40년간 존속하니까 2058년에 리츠는 없어지거나 새로운 부동산 투자회사를 설립할 수도 있다. 개요에는 2개의 부동산(판교 크래프톤 타워와 용산 더 프라임)만 적혀있는데 2020년 2월에 서울 중구에 위치한 대일빌딩을 매입하여 현재 3개의 부동산을 운용하고 있다.
신한알파리츠는 어떠한 구조로 이루어지는가?
신한리츠운용이 자본들 대고 부족한 부분은 신한생명 외 금융기관으로부터 대출을 받아 부동산을 매입한다. 그리고 건물 외 사무는 신한아이티스에서 관리하고 부동산 관련 자산은 신한리츠운용에서 관리한다. 상장에 관한 것은 신한금융투자가 주관하여 상장한다.
이렇게 탄생한 신한알파리츠는 많은 기업이 입주한 부동산으로부터 임대 수익을 거두고 각각의 관리 회사에 운용수수료를 지급하고 대출을 받은 금융기관에 이자를 지급한다. 그 외 자본을 대거나 공모받은 주주에게 배당금을 지급함으로써 운용된다.
신한알파리츠가 소유한 부동산의 현재 가치는 얼마인가?
감정평가법인에서 평가한 금액은 각각
판교 크래프톤타워 5,360억
용산 더프라임 1,650억
광교 대일빌딩 713억
대략 7,700억 정도의 가치를 가지고 있다.
신한알파리츠는 얼마의 대출을 받았나?
장기 차입금
판교 크래프톤타워 3,400억
용산 더프라임 990억
광교 대일빌딩 435억
합계 4,769억이다.(과거에 받은 대출이므로 현재가치에 대해 할인한 금액)
단기 차입금
광교 대일빌딩 246억
차입금의 합은 5,015억이다.
차입금에 대한 이자는 얼마인가?
반기별로 약 80억을 내고 있다. 그러면 대략 이율은 연 3.2%이다.
어찌 되었든 저 3.2%에 대한 이자를 내고 각종 운영비용을 제외하고 남은 돈에서 90% 이상을 주주에게 배당금을 지급함으로써 영업이익에 대한 법인세는 면제가 된다.
수익은 얼마나 되나?
반기 당 약 230억 정도 수익이 발생한다.
여기서 영업비용 90억을 제외하면 영업이익은 140억이 남는다.
다시 은행 이자 84억과 각종 비용 1억 5천을 제외하면 순이익은 57억이 남게 된다. 이 순이익이 주주들에게 배당금으로 지급할 수 있는 금액이다. 물론 이것의 90% 이상을 지급하여야 법인세가 면제된다.
배당금은 얼마를 지급하고 있는가?
4기(2019년 10월 1일부터 2020년 3년 31일) 기준으로 배당금은 83억(보통주와 우선주)을 지급하였다.
순이익보다 27억을 초과하는 금액을 지급하였다. 그 이유는 영업이익을 구할 때 실제로 기업으로 유출되지 않은 현금을 현금흐름에서 다시 더해주기 때문에 순이익이 실제로 기업이 벌어들이는 현금은 아니다.
그리고 기업이 보유한 현금을 고려하여 배당금을 지급한다.
그러면 신한알파리츠는 주 수입원이 무엇인가?
신한알파리츠는 부동산을 매입하여 임대료 수익으로 이자를 리츠 존속기간 동안 내고 이는 대부분 배당금으로 지급한다. 자회사로 위탁회사로부터 지급받는 배당금, 부동산의 가치 상승으로 인한 주가 상승분을 수익으로 취한다. 그리고 신한알파리츠의 주주 중 신한리츠운용에게 배당금을 지급한다. 어쨌든 리츠 기업은 공실률이 생기지 않도록 관리하여 임대수익을 극대화하여 주주에게 배당금을 최대한 지급함으로써 시장에서 리츠 기업의 가치 상승을 만들어내고 부동산의 가치 상승을 이끌어 내어 주가를 끌어올려야 한다.
결론
실제로 부동산에 투자하는 것도 하나의 방법이지만 리츠 기업에 투자하여 수익을 만들어 내는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 시간과 각종 비용을 절감할 수 있고 내가 살 수 없는 좋은 부동산에 투자할 수 있기 때문에 충분히 투자의 가치는 괜찮다고 본다.
하지만 리츠 기업의 운영방식(간접형, 재간접형), 부동산의 현재가치, 부채비율, 배당수익률 등등 여러 가지를 고려하여 투자하여야 리스크를 줄이고 수익을 얻을 수 있다.
위에서 말한 내가 생각하는 적정주가를 계산해보자.
부동산의 가치가 연간 약 4%의 가치만큼 40년간 상승하면 3조 5천억 정도 된다. 2058년에 저 3개의 부동산에 대한 가치이다. 이때 부채는 부동산의 가치에서 마이너스한다. 그러면 3조가 남게 된다.
여기에서 부동산의 건물에 대한 감가를 30% 하면 약 2조 천억이 되므로 주식 발행 수로 나누면 약 4만 원이라는 주가가 나온다.
그리고 임대수익률을 연간 3%만큼 상승한다고 했을 때 2058년의 임대수익은 연간 1,450억이 발생한다. 이 임대 수익의 30%를 배당금으로 지급한다고 하면 약 440억이다.
440을 2058년의 시가총액을 2조 천억으로 나누면 배당률은 약 2.1%가 나온다. 충분히 납득 가능한 배당률이라고 생각한다. 그러면 40년간 약 평균 3.8%의 주가 수익을 얻고 배당금을 따로 얻는 계산이 나온다. 평균 매수가 만원을 기준으로 했을 때이다.
결론을 내리자면
만원이하에서 매수해서 2058년까지 간다면 충분히 좋은 수익률을 올릴 수 있다고 생각한다. 단, 이 계산은 나의 전적으로 나의 생각을 기준으로 간단하게 했기 때문에 절대적인 수익률이 될 순 없다. 그리고 금리의 변동 또한 있을 수 있고 물가 상승률 또한 고려되지 않았다.
투자를 함에 있어 스스로 적정가치를 계산해보는 것도 도움이 된다고 생각한다. 영업보고서를 보는 게 그 기업을 가장 잘 알 수 있다.
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